Il miraggio casa

Cominciamo con questi due articoli apparsi su Il Giorno di oggi, rispettivamente a firma di Fabrizio Lucidi e di Liliana Marchesi un viaggio nelle rassegne stampa che intende evidenziare le difficoltà attuali del mercato immobiliare e l’incerto futuro di prospettive di crescita fondate sull’espansione abitativa nella speranza di fare cassa con oneri di urbanizzazione (anche se l’Ici sui terreni divenuti fabbricabili, quella sì, la si porta a casa da subito).
L’ufficio studi Gabetti: giovani coppie escluse dai mutui.
Le compravendite crollano I prezzi calano solo del 5%.

Rassegna stampa.

Nei primi sei mesi dell’anno i prezzi delle case a Lodi sono scesi del 5%. Il dato è contenuto nel dossier stilato dal centro studi Gabetti, che sveliamo in anteprima. I tempi medi di vendita si aggirano intorno ai 6 mesi.
L’analista prende in considerazione tutti i nodi del difficile momento del mercato immobiliare lodigiano: «Le nuove costruzioni sono fra le più colpite, con assorbimenti (acquisti, ndr) e notevole invenduto anche per lunghi periodi», si legge. «Fra gli acquirenti poco presenti le giovani coppie, mentre la tipologia classica d’acquirente è la famiglia che ha bisogno di una stanza aggiuntiva, e ha quindi una casa da vendere», annotano gli esperti. Che aggiungono: «Nel Lodigiano ci sono meno domande di milanesi di un tempo, ma alcune richieste soprattutto dall’hinterland sud di Milano».
«Il problema principale è quello dell’accesso al credito», analizza l’ufficio studi. Un problema che taglia fuori centinaia di giovani coppie e lavoratori precari, a cui le banche non fanno credito. E le compravendite ne risentono: secondo i recenti dati sfornati dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia del territorio, il business a Lodi e provincia è crollato del 27% nel 2008, rispetto all’anno precedente. Un record negativo in Lombardia, con cifre più nere della media nazionale (-15,1%).
A confermare i numeri è Davide Mecca, presidente del Collegio provinciale Fiaip (Federazione italiana agenti immobiliari professionali). «C’è una propensione alla trattativa che trascina giù i prezzi», spiega. Sui numeri del crollo, è più cauto: «Oggi le compravendite sono sì molto più basse rispetto al 2007, ma nei primi mesi del 2009, se mettiamo a confronto i primi mesi del 2008, il mercato è stabile». La risalita - a detta di Mecca - non è lontana. Almeno per gli edifici di classe energetica migliore: «Immobili apparentemente simili avranno classi energetiche totalmente diverse: i più all’avanguardia avranno un valore al metro quadrato assai più alto». Pannelli solari, fotovoltaico e termico, caldaie a condensazione, riscaldamento pavimento, tripli vetri: saranno le parole d’ordine del futuro prossimo.
Sul fronte del mercato, «c’è stato un risveglio sui contatti, molto lievi — dice Mecca —. Il mercato ha capito che è una fase ricca di buone occasioni. Quel che si doveva spurgare è stato spurgato...». Sarà. Ma fuori dal mercato restano le giovani coppie e chi ha poca liquidità. «Oggi le banche non erogano finanziamenti e quando lo fanno, lo fanno con tempi biblici, a volte - non potendo dire di no - prendono tempo e aspettano che il cliente si stufi». Le coppie giovani? «Vessate dal sistema creditizio», attacca Mecca. Così per paradosso, in questo momento si fa meno fatica a vendere trilocali che un monolocale. «Tanto la gente ha capito che, se deve vendere la propria casa e comprarne subito un’altra, non c’è buon momento o crisi che tenga: la differenza fra incasso e spesa, nella sostanza, resta quella». Oggi, magari si fa buon affare comprando, «ma si ingoia qualche rospo vendendo».
E gli affitti? «A Lodi il mercato negli ultimi tempi è in aumento come richieste, ma questo non ha comportato una rivalutazione dei canoni, che anzi sono rimasti deboli — si legge nel dossier —. Un bilocale arredato in centro costa 500-550 euro al mese, per un trilocale arredato si spendono 600-650 euro».

Le agenzie. «Troppe spese extra È l’era del vorrei ma non posso».

Per chi vuole comprare casa, la soluzione non è proprio dietro l’angolo. Non c’è liquidità, le banche non concedono mutui, il mercato è in stallo: periodo nero per le agenzie immobiliari. «In questi ultimi mesi — spiega Francesco, collaboratore di Obiettivo casa, di corso Adda — il fatturato è sceso del 20-30%; l’andamento del mercato è in caduta libera, non si riesce più a coniugare domanda e offerta». Ma quali sono le cause che hanno portato a questa crisi? «Vanno ricercate nelle spese aggiuntive (notarili, rogito, arredamento, ndr) — risponde il consulente — che sono imprescindibili dall’acquisto della casa».
Non tutti, però, hanno una visione così nera del futuro. C’è chi, come Roberta, dipendente dello studio Anni (franchising Gabetti) in via Marsala, ha riscontrato una ripresa fin da maggio: «I primi mesi dell’anno sono stati duri, c’è stato un calo notevole, ma da questa primavera qualcosa si sta muovendo: tanta gente si informa, anche se si fatica a finalizzare l’acquisto. Si è abbassata, rispetto agli anni passati, anche la capacità di spesa del cliente: l’impegno mensile per un affitto non può superare i 400-500 euro».
Concorde sulla recente ripresa del mercato è Nuccio Polli, collaboratore di LindaImmobiliare, in corso Roma: «Dopo un periodo di blocco totale, da febbraio gli ingranaggi sono tornati a muoversi. È cambiata la clientela, che ora appartiene soprattutto alla classe medio-alta». «È l’era del voglio ma non posso», così Polli sintetizza la situazione attuale. La difficoltà di accendere un mutuo è quello che più frena i possibili acquirenti, le banche vogliono garanzie spesso impossibili da trovare.
«I proprietari, che di solito non hanno bisogno di liquidità, difficilmente scendono a compromessi, il prezzo non viene “scontato” più di tanto, non importa se la casa resta invenduta per parecchio tempo», dicono i consulenti. «È anche per questo — sostengono — che il mercato fa davvero fatica a riprendersi a pieno ritmo».
La zona più sofferente resta la periferia, «che se un tempo veniva scelta per risparmiare, ora non è più un’opzione valida: i prezzi ormai sfiorano quelli delle zone centrali, non c’è più la convenienza di un tempo». Il mercato si sta riprendendo, ma non è ancora per tutte le “tasche”.