PGT ed espansione residenziale: l'AT1

Il piano e le politiche per i luoghi di residenza.

Cominciamo con l’esposizione delle espansioni residenziali perché pensiamo che siano quelle di maggiore curiosità. In realtà il PGT e la VAS danno un quadro complessivo della realtà del nostro comune che è importante conoscere per capire non solo chi siamo, ma anche dove si sta indirizzando la crescita e lo sviluppo del paese. Pertanto a questi primi articoli seguiranno molti altri che descriveranno Brembio in tutti i suoi aspetti attraverso i dati contenuti nei diversi documenti che formano il PGT.
Ciò che in questo ed in alcuni articoli successivi andremo a descrivere, si riferisce a quella parte di politiche che l’amministrazione deve attivare al fine di realizzare il disegno complessivo di sviluppo del piano; in particolare ci riferirà a quella parte che descrive gli obiettivi e gli strumenti delle politiche per i luoghi di residenza. Obiettivi di tali politiche sono la creazione di nuovi spazi per l’abitare integrati con il sistema urbano esistente; il soddisfacimento della domanda di alloggi espressa dal mercato locale; il contenimento della dispersione urbana e dell’occupazione di suoli extraurbani; l’introduzione di spazi ed attrezzature collettive integrate con i nuovi quartieri; la realizzazione di tessuti residenziali misti, sul fronte tipologico e funzionale, per favorire la costruzione di brani di città dotati di una maggiore complessità; il privilegiare l’edilizia convenzionata per facilitare l’inserimento di alcune categorie di nuclei familiari. Gli strumenti di tali politiche sono le aree di trasformazione (AT) e i comparti di riqualificazione urbana (CRU).
Le azioni previste per tali politiche sono l’individuazione di nuovi spazi per l’abitare all’interno di interventi di nuova edificazione o di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente; il consolidamento dei margini urbani esistenti ed in particolare di quelle aree che presentano situazioni di possibile degrado o di generale sottoutilizzo; il riutilizzo dei vuoti urbani o dei lotti interclusi presenti nella città esistente.
Prima di andare ad esaminare singolarmente i quattro comparti che costituiscono l’espansione residenziale prevista dal piano, aggiungiamo soltanto che l’attuazione degli interventi previsti per ogni AT e per ogni CRU, può avvenire unitariamente o articolata in Unità Minime di Intervento (UMI). Ogni unità minima di intervento è dotata di autonomia funzionale e rappresenta la superficie territoriale (St) minima per la quale si può procedere a pianificazione attuativa senza che questa debba necessariamente interessare l’intero ambito.

In questo articolo esporremo i contenuti della scheda relativa all’ambito di trasformazione AT1.
L’ambito di trasformazione AT1 si stende lungo il margine sud-ovest del centro abitato per una superficie di 76.262 mq divisi in tre unità minime di intervento (rispettivamente di 38.745 mq, 32,736 mq e 4.781 mq). La relazione del Documento di Piano, come riportato nella VAS, così descrive l’intervento: “L’intervento pone come obiettivo generale quello di riconfigurare una ampia porzione di territorio compresa tra via Cavour, via Monte Grappa (nella parte più esterna) e vicolo Vistarina al fine di incidere in modo attivo sul delicato rapporto tra città e campagna. Quest'area si caratterizza per la presenza di ampi spazi agricoli alternati ad alcuni tessuti di matrice rurale oggi parzialmente dismessi, disposti lungo una fascia esistente formata da retri, aree edificate a bassa densità e strade interrotte. Attraverso la formazione di un nuovo tessuto residenziale di densità comparabile a quella della città consolidata di recente costruzione, è prevista una viabilità parallela ed alternativa a quella esistente, lungo la quale si disporranno aree destinate a posteggio, spazi aperti attrezzati ed altre aree pubbliche suscettive di interventi edificatori di iniziativa pubblica”.
La destinazione dell’area è residenziale prevalente di nuova edificazione, con indici e parametri urbanistici della “città consolidata”. Gli abitanti teorici insediabili sono 406.
L’area è attualmente coltivata ed è attraversata longitudinalmente dalla Roggia Popola Pozzi. La classe di valore agronomico dei suoli è 1, mentre la classe di valore naturalistico dei suoli è “basso”.
La VAS riporta le l’area i seguenti vincoli ambientali: «Classe di fattibilità geologica (Tav. 5a studio geol.):
-- in parte 3 a, con consistenti limitazioni (zona vulnerabile ai nitrati di origine agricola, falda a meno di 2,5 m). È richiesta l’esecuzione di indagini geotecniche che definiscano le condizioni di fattibilità dei singoli interventi. Per la realizzazione e/o l'ampliamento di insediamenti, produttivi e zootecnici, nonché per lo spandimento sui terreni di reflui zootecnici e/o fanghi di depurazione, è necessario tenere conto delle condizioni locali di vulnerabilità della falda, attraverso specifici studi di carattere idrogeologico con realizzazione di piezometri per il monitoraggio delle sostanze azotate che dovranno essere ricercate attraverso specifiche analisi chimiche;
-- in parte 3b con consistenti limitazioni (falda a meno di 2,5 m). in tali aree vengono estesi divieti e prescrizioni previsti per le zone di rispetto dei pozzi acquedottistici ( “classe 3e”); gli interventi edificatori devono essere preceduti da indagini geologico tecniche tese a valutare la possibile interferenza della falda o della frangia capillare con le strutture di fondazione.
L’area è attraversata dalla roggia Popola Pozzi, mentre la roggia Vistarina ne segna il confine verso ovest; per entrambe la fascia di rispetto indicata è di 10 m. L’area ricade all’interno di elemento del III livello della Rete dei valori Ambientali (Aree di protezione dei valori ambientali).»
La VAS per tale area indica questi effetti predominanti attesi: consumo di suolo oggi vegetato; impermeabilizzazione del suolo; aumento degli abitanti teorici; e per i due punti precedenti, incremento del carico all’impianto di depurazione.
Nella scheda di DdP (Documento di Piano) relativa all’ambito sono dettati criteri di progettazione di carattere urbanistico ed architettonico. La VAS propone ulteriori mitigazioni dell’impatto sul territorio suggerendo di aggiungere tra i criteri di progettazione l’applicazione di tecniche di edilizia eco-compatibile; tecniche e tecnologie finalizzate al risparmio energetico, alla tutela, risparmio e riuso delle risorse idriche; scelte progettuali tese al contenimento dell’impermeabilizzazione del suolo. Inoltre l’attuazione di ogni trasformazione dovrà essere la preventiva verifica della capacità residua di depurazione dell’impianto cui afferiscono.
I criteri di progettazione contenuti nella scheda del Documento di Piano sono i seguenti.
È consentita la realizzazione di due piani fuori terra destinati alla residenza e di un piano sottotetto abitabile sempre computato ai fini del calcolo del volume edificabile V (rispettivamente per le tre UMI per un massimo di: 30.996 mc, 26.188 mc, 3.824 mc), fatta comunque salva l’altezza massima consentita H (8,5 ml).
Si dovranno privilegiare fronti discontinui orientati verso sud evitando la formazione di cortine edilizie continue prospettanti sul margine della città. È consentita la realizzazione di edifici residenziali con fronte maggiore di 14 ml prospettante sulla strada di Piano posta sul margine sud, se gli edifici presentano una distanza dal confine Dc (distanza minima dei fabbricati dai confini di proprietà) non inferiore a 10 ml e lo spazio privato antistante è piantumato con essenze autoctone di alto fusto.
È consentita la realizzazione di un piano seminterrato emergente dal piano di riferimento con volumi di altezza inferiore ad 1,3 ml: tale area potrà essere occupata da box pertinenziali e volumi di servizio condominiali o alla residenza: tali superfici non concorrono al calcolo della slp (superficie lorda di pavimento) per una superficie massima non superiore al 60% della Superficie Privata Edificabile.
Nelle aree prospicienti gli spazi pubblici non è ammessa la realizzazione di recinzioni in materiale non vegetale. È comunque ammessa la realizzazione di siepi in essenze vegetali con reti metalliche di colore scuro non visibili dagli spazi pubblici. In corrispondenza di ingressi e passi carrabili è consentita la realizzazione di parti opache con altezza massima pari a 2,50 ml di semplice disegno.
Negli elaborati da presentare all’atto della convenzione, dovranno anche essere definiti gli schemi illustranti in modo compiuto l’unitarietà delle recinzioni che si affacciano sugli spazi pubblici.
Le aree pubbliche minime sono pari al 45% della superficie territoriale.