PGT ed espansione residenziale: il CRU1

È il comparto compreso tra Via Cavour e la cascina Eustaca.

Prendiamo ora in esame il comparto di riqualificazione urbana CRU1. Il comparto, articolato in due unità minime di intervento, considera la trasformazione dell’intero complesso edilizio esistente, comprendendo anche gli spazi aperti interni all’area.
Il Progetto Norma propone i seguenti obiettivi qualificanti riguardo a tale comparto: la salvaguardia dei caratteri fisici del complesso; la rifunzionalizzazione dell’area per favorirne l’integrazione a scala urbana; l’inserimento di nuovi spazi ad uso collettivo da integrare con il sistema della città pubblica esistente; la ricostruzione del margine ambientale esistente con relativo consolidamento dei canali d’acqua e conservazione degli eventuali elementi naturalistici presenti.
Le due unità minime d’intervento hanno complessivamente una superficie territoriale di 27.057 mq. La prima unità ha una superficie territoriale di 12.051 mq per una volumetria massima di 9.640 mq. La seconda unità ha una superficie di 15.016 mq per una volumetria massima di 12.012 mc. L’altezza massima delle costruzioni è di 8,5 ml. Le aree pubbliche minime costituiscono il 45% della superficie territoriale.

Il numero teorico di abitanti insediabili è 144. L’area è attualmente in parte occupata da edifici e vi sono presenze arboree. L’area non è classificata dal punto di vista agronomico. Lungo il lato est scorre la roggia Popola Pozzi.
La VAS relativamente all’area dà i seguenti vincoli e indicazioni ambientali.
Classe di fattibilità geologica (Tav. 5a studio geologico):
-- in parte 3 a, con consistenti limitazioni (zona vulnerabile ai nitrati di origine agricola, falda a meno di 2,5 m). È richiesta l’esecuzione di indagini geotecniche che definiscano le condizioni di fattibilità dei singoli interventi. Per la realizzazione e/o l’ampliamento di insediamenti produttivi e zootecnici, nonché per lo spandimento sui terreni di reflui zootecnici e/o fanghi di depurazione, è necessario tenere conto delle condizioni locali di vulnerabilità della falda, attraverso specifici studi di carattere idrogeologico con realizzazione di piezometrici per il monitoraggio delle sostanze azotate che dovranno essere ricercate attraverso specifiche analisi chimiche.
-- Fascia di rispetto della Roggia Popola Pozzi ad est.
-- L’area ricade all’interno di elemento del III livello della Rete dei valori ambientali (Aree di protezione dei valori ambientali).
Gli effetti predominanti attesi sono il recupero di situazioni di degrado e/o abbandono; il consumo di suolo oggi vegetato; l’impermeabilizzazione del suolo; l’aumento degli abitanti teorici; l’incremento, per gli ultimi due punti elencati, del carico all’impianto di depurazione.
Tra le mitigazioni e compensazioni la VAS indica una fascia a verde privato sul lato ovest, a separazione dei nuovi edificati dalla campagna. Tra i criteri di progettazione la VAS suggerisce di aggiungere l’applicazione di tecniche di edilizia eco-compatibile; tecniche e tecnologie finalizzate al risparmio energetico, alla tutela, risparmio e riuso delle risorse idriche; scelte progettuali tese al contenimento dell’impermeabilizzazione del suolo. L’attuazione di ogni trasformazione dovrà essere la preventiva verifica della capacità residua di depurazione dell’impianto cui afferiscono.

Segnaliamo, come curiosità, che nella VAS l’indicazione dell’area attraverso immagine aerea di Google è sbagliata riferendosi alla cascina Eustaca e al comparto CRU2 per una evidente inversione di foto tra i due comparti. La fotografia da noi qui riportata, nella VAS figura erroneamente come CRU2.