Lo spazio domenicale del blog sarà sempre dedicato in parte ad una rassegna stampa generale riguardante questioni amministrative anche particolari o specializzate che possano in qualche modo interessare. Cominciamo qui con un articolo di Maurizio Bonazzi, pubblicato su ItaliaOggi di venerdì 10 luglio e riguardante un caso particolare di passività riguardante l’Ici.
Società di leasing, addio all’Ici.
Rassegna stampa.
Per gli immobili di qualsiasi tipo concessi in locazione finanziaria, compresi i fabbricati da costruire o in corso di costruzione, il soggetto passivo dell’Ici sarà il locatario fin dalla stipula e per tutta la durata del contratto. A stabilirlo è l’art. 8 del cosiddetto «ddl sviluppo», approvato il 9 luglio dal Senato, che rende così irrilevante il momento di consegna di un immobile atto ad essere utilizzato dal locatario. La disposizione, che troverà applicazione per i contratti di leasing immobiliari stipulati dalla data di entrata in vigore della legge, porterà come conseguenza che nel cosiddetto «leasing in costruendo» l’impresa locataria, fin dalla stipula del contratto, sarà tenuta a pagare l’Ici sul valore dell’area fabbricabile e poi su quello del fabbricato dal momento dell’ultimazione dei lavori.
Come funziona oggi. A decorrere dal primo gennaio 1998, in forza dell’articolo 58 del D. Lgs. n. 446 del 1997 – che ha modificato il comma 2 dell’art. 3 del D. Lgs, n. 504 del 1992 – la soggettività passiva Ici per gli immobili concessi in locazione finanziaria non è più individuata nel locatore – società di leasing proprietaria del cespite – bensì nel locatario finanziario – impresa utilizzatrice –. Tale novella sollevò il problema dell’individuazione del momento dal quale la soggettività passiva Ici si trasferiva dal locatore al locatario finanziario. Non era infatti agevole capire se, ai fini dell’applicazione del tributo comunale, rilevasse la stipula del contratto di locazione finanziaria oppure la successiva consegna dell’immobile pronto a essere utilizzato dall’impresa locatrice.
Al riguardo, il Ministero delle finanze, con la circolare n. 109/E C del 18 maggio 1999, dopo aver precisato che la soggettività passiva Ici è caratterizzata da un rapporto che lega il soggetto dell’immobile con la connotazione del diritto reale di godimento (proprietà piena, oppure usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), asserì che «l’aver esteso tale soggettività al locatario finanziario (in testa al quale non è ravvisabile un diritto reale) richiede, agli effetti dell’imposta in commento, che si dia un rilievo determinante alla funzione di godimento che, accanto a quella di finanziamento, rappresenta la causa del leasing», con la conseguenza che «è indubbio che fino a quando l’immobile non venga consegnato al locatario è a questi preclusa ogni possibilità di goderne». Pertanto, affermarono i tecnici ministeriali, «la stipulazione del contratto di locazione finanziaria va assunta come perfezionata, e quindi operante ai fini del passaggio della soggettività passiva Ici dal locatore al locatario, nel successivo momento della consegna a quest’ultimo dell’immobile oggetto del leasing; e ciò sia nel caso di immobili acquistati dal locatore, sia nel caso di fabbricati realizzati dalla società di leasing per conto del locatario».
Ne consegue che, in vigenza dell’attuale formulazione del comma 2 dell’art. 3 del D. Lgs, n. 504 del 1992, nel caso di un contratto di locazione finanziaria «in costruendo», la società di leasing (che su indicazione del locatario acquista l’area edificabile e realizza successivamente il fabbricato oppure acquista un fabbricato in corso di costruzione e lo completa) è tenuta a pagare l’Ici (prima) sul valore dell’area edificabile e (poi) sul fabbricato ultimato fino al momento della consegna di quest’ultimo all’impresa utilizzatrice.
Società di leasing, addio all’Ici.
Rassegna stampa.
Per gli immobili di qualsiasi tipo concessi in locazione finanziaria, compresi i fabbricati da costruire o in corso di costruzione, il soggetto passivo dell’Ici sarà il locatario fin dalla stipula e per tutta la durata del contratto. A stabilirlo è l’art. 8 del cosiddetto «ddl sviluppo», approvato il 9 luglio dal Senato, che rende così irrilevante il momento di consegna di un immobile atto ad essere utilizzato dal locatario. La disposizione, che troverà applicazione per i contratti di leasing immobiliari stipulati dalla data di entrata in vigore della legge, porterà come conseguenza che nel cosiddetto «leasing in costruendo» l’impresa locataria, fin dalla stipula del contratto, sarà tenuta a pagare l’Ici sul valore dell’area fabbricabile e poi su quello del fabbricato dal momento dell’ultimazione dei lavori.
Come funziona oggi. A decorrere dal primo gennaio 1998, in forza dell’articolo 58 del D. Lgs. n. 446 del 1997 – che ha modificato il comma 2 dell’art. 3 del D. Lgs, n. 504 del 1992 – la soggettività passiva Ici per gli immobili concessi in locazione finanziaria non è più individuata nel locatore – società di leasing proprietaria del cespite – bensì nel locatario finanziario – impresa utilizzatrice –. Tale novella sollevò il problema dell’individuazione del momento dal quale la soggettività passiva Ici si trasferiva dal locatore al locatario finanziario. Non era infatti agevole capire se, ai fini dell’applicazione del tributo comunale, rilevasse la stipula del contratto di locazione finanziaria oppure la successiva consegna dell’immobile pronto a essere utilizzato dall’impresa locatrice.
Al riguardo, il Ministero delle finanze, con la circolare n. 109/E C del 18 maggio 1999, dopo aver precisato che la soggettività passiva Ici è caratterizzata da un rapporto che lega il soggetto dell’immobile con la connotazione del diritto reale di godimento (proprietà piena, oppure usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie), asserì che «l’aver esteso tale soggettività al locatario finanziario (in testa al quale non è ravvisabile un diritto reale) richiede, agli effetti dell’imposta in commento, che si dia un rilievo determinante alla funzione di godimento che, accanto a quella di finanziamento, rappresenta la causa del leasing», con la conseguenza che «è indubbio che fino a quando l’immobile non venga consegnato al locatario è a questi preclusa ogni possibilità di goderne». Pertanto, affermarono i tecnici ministeriali, «la stipulazione del contratto di locazione finanziaria va assunta come perfezionata, e quindi operante ai fini del passaggio della soggettività passiva Ici dal locatore al locatario, nel successivo momento della consegna a quest’ultimo dell’immobile oggetto del leasing; e ciò sia nel caso di immobili acquistati dal locatore, sia nel caso di fabbricati realizzati dalla società di leasing per conto del locatario».
Ne consegue che, in vigenza dell’attuale formulazione del comma 2 dell’art. 3 del D. Lgs, n. 504 del 1992, nel caso di un contratto di locazione finanziaria «in costruendo», la società di leasing (che su indicazione del locatario acquista l’area edificabile e realizza successivamente il fabbricato oppure acquista un fabbricato in corso di costruzione e lo completa) è tenuta a pagare l’Ici (prima) sul valore dell’area edificabile e (poi) sul fabbricato ultimato fino al momento della consegna di quest’ultimo all’impresa utilizzatrice.
Come diventerà. Con l’approvazione dell’art. 8 del «ddl sviluppo», per tutti gli immobili, compresi quelli da costruire o in corso di costruzione, il soggetto passivo dell’Ici sarà il locatario dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto di leasing. Diventa pertanto irrilevante il momento della consegna inteso come momento dal quale il locatario è in grado di utilizzare il fabbricato. Ne deriva che, per gli immobili acquistati e contestualmente concessi in locazione finanziaria, le società di leasing non conseguiranno mai la qualifica di soggetti passivi Ici. I locatori, invece, saranno tenuti, da subito, a tutti i relativi adempimenti (dichiarativi e di pagamento). E così, in caso di «leasing in costruendo» dovranno versare l’Ici prima sull’area edificabile e poi sul fabbricato. Va ricordato, infine, che per espressa previsione normativa la novità riguarderà i contratti di leasing stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della legge, conseguentemente per quelli in essere alla predetta data continueranno ad applicarsi le vecchie regole.
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